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实探杨柳春风!会是下一个全运村吗?除了高铁合围这个敏感点更应

作者:admin

  原标题:实探杨柳春风!会是下一个全运村吗?除了高铁合围,这个敏感点更应该关注! 本文来自织梦

  济南房地产奔放而又粗糙,少有项目能够经受岁月的打磨,能作为标杆的经典项目亦是极少。

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  2赶上了济南一路向东发展的东风,用飞奔的房价完美的证明了房屋应有的价值。 本文来自织梦

  靠这一个项目,宋卫平的品牌在济南房地产矗立了十多年,甚至可以说被神话了十多年。然而,在济南楼市里,其实是没有神话可言的。曾经因为园林著称的某湖,也曾吸引大批簇拥为之买单,然而实际交付的园林又让多少人感觉在打脸。 本文来自织梦

  楼市这种资金密集型行业,最为现实。今天,我们怀着对宋卫平的尊重,怀着对产品的尊重,来好好聊聊西客站高铁合围区的杨柳春风,这个被很多人吹捧的项目,也许很多人认为他是完美的,能想到的不利因素可能就是高铁合围,然而在济南楼市参考看来,高铁合围不是敏感因素,最大的敏感因素作为购房者应该关注一下。

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  在开始之前,再次声明一下,本文仅是纯粹探盘分析,尊重产品,楼盘的优点、缺点都会讲到,如果有优点没有写全面,欢迎留言补充,如果缺点没有写全,同样欢迎留言补充。不喜勿喷。添加参考君的微信(jnzhaofang365),朋友圈查看更多干货。 织梦内容管理系统

  时间回到5年前,2014年1月,西客站片区青岛路北侧三宗住宅用地、两宗金融商务用地被山东正信投资有限公司收入囊中,这些地块就是现在的杨柳春风项目。

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  3宗居住用地楼面价分别为5151元/㎡(容积率1.2)、4499元/㎡(容积率1.5)、2880元/㎡(容积率2.5);两宗金融商务地块楼面价均为2057元/㎡(容积率皆为3.5)。

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  现在看这五宗地块楼面价可谓白菜价,2017年12月22日,一路之隔的高铁合围南四宗居住用地拍出了9426元/㎡—11385元/㎡的楼面价。而杨柳春风地块2014年就已经拿下,知道今年才开始首开,真是捂得一手好牌。

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  济南正信置业拿下的5宗地块有个特殊名字:高铁合围北。顾名思义,地块被东侧的高铁线及北侧和东侧的动车连接线(也是铁路线)合围起来。 本文来自织梦

  2017年3月,蓝城集团与济南正信置业达成合作,杨柳春风项目由蓝城集团代建;2018年7月,江南里合院别墅首开,88套千万级别墅(总价700-1000万);2019年,高层住宅产品首开,均价约13000元/㎡;据说卖的还不错。

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  毕竟这个项目让很多人期待,也让很多人为之吹捧。但真实的杨柳春风是什么样子,购房者应该注意的敏感点是哪些?特别是敏感点,你会发现很少有人去做分析。

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  最近杨柳春风在济南大热,很多小伙伴询问参考君该项目优势及敏感点到底有哪些?前段时间,济南楼市参考团队来到杨柳春风实地探盘,为大家奉上实地探盘分析,优点会提,敏感点也会分析。注意本文不是广告,你可以放心阅读。

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  杨柳春风项目位于西客站片区的西北角,具体位置上文提到:位于北园高架(青岛路)以北、济南西站高铁线以西、动车连接线以南、绕城高速以西。

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  杨柳春风地块很大,细分为10项目,每个项目的名字都带有诗意:杨柳郡、雨荷郡、白鹭郡、梧桐郡、丹桂郡、江南里、桃源里一期、桃源里二期、春晓苑、商业综合体。总建筑面积180万平米,产品包括城市中式合院、高层住宅、洋房、商业等多种类型。地块规划有九年一贯制学校和幼儿园。

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  据售楼处销售人员介绍,江南里别墅项目已基本售罄,杨柳郡项目在售及预售产品较多。参考君重点介绍众多小伙伴们较为关注的杨柳郡项目。 copyright dedecms

  如下图所示,杨柳郡位于项目西南角,是A-3地块一期项目,地上容积率为2.5。共规划2955户,规划机动车位3110辆,车位占比约1:1.05。规划非机动车位4063辆。 内容来自dedecms

  杨柳郡共规划14栋楼:6#为总高17F小高层产品;1#、4#、5#、9#、10#、11#、12#、13#、14#为总高18F小高层产品;2#、3#为总高33F高层产品;7#、8#为总高31F高层产品。

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  14栋楼皆为两梯两户,户型有三室两厅两卫(123㎡)、四室两厅两卫(132㎡)、四室两厅两卫(152㎡)、四室两厅两卫(162㎡)、四室两厅三卫(186㎡)、五室两厅三卫(219㎡)。户型尺度跨度略大,整体偏改善。

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  以上四类在售户型均价约13000元/㎡-15000元/㎡,这样的价格让很多人感觉很合适。单从效果图上就可以看到浓郁的风格,无论是楼宇排布,景观的设计都显现出功力深厚。比较亮眼的是景观中轴线,中央景观位置的大型露天泳池十分显眼。 copyright dedecms

  该项目,毛坯交付。根据规划,杨柳春风地块内规划9年一贯制学校,未来建成开学后,片区内上学比较方便,这是优点,也有商业项目,基本生活需求可以满足。未来中小学具体建成时间及教学质量如何,有待时间检验。

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  另外,在杨柳春风推广中,提到涵盖健康、教育、生活的园区生活体系,这点由于楼盘仍在建设中,没有落地之前,我们不做评判。

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  目前,西客站已经通车,杨柳郡距离方特地铁站约1400米,杨柳郡南行约2000米即为济南西站,高铁出行较为方便。北园高架西延应通车,这里上高架还算方便。 织梦好,好织梦

  杨柳郡北行约5000米处建有方特东方神话主题公园,节假日不失为一家人出游的好去处。 内容来自dedecms

  很多人也比较追捧这个项目,所以作为购房者,我们看到的基本都是关于该项目优点的描述,但关于该项目很多人对它的敏感点,却知之甚少。 内容来自dedecms

  很多人直观上看,杨柳春风敏感点可能就是是高铁合围,项目周边三面有高铁线经过,很多人会认为高铁合围可能会交通、居住体验受影响。

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  这一点很多人都可以看到,杨柳春风地块位于高铁合围北地块。项目东侧、北侧、西侧皆是有铁路线,项目东侧更是临近铁路主干道。至于铁路噪音影响到底有多大,广大购房者可自行到工地实地感受。

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  或许开发商意识到高铁线及高铁连接线可能的噪音影响,地块东侧、北侧、西侧铁路沿线规划有环形社区景观带,未来会起到减轻噪音污染的作用。 dedecms.com

  其实高铁合围的影响不应该被过分关注,但有一处敏感点还是让很多人忽视了。尽管宋卫平亲自为杨柳春风站台,但杨柳春风这个项目,蓝城仅是代建杨柳春风项目,究竟有多大话语权我们不得而知。

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  关于高铁合围的争议仁者见仁智者见智,可能还需要商榷,因为对一部分客户来说,高铁合围并不是他们的敏感点,然而代建就是项目非常大的风险点了。

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  从股东关系来看,济南正信置业有限公司与蓝城本身没有关系,应属于蓝城的代建项目。 copyright dedecms

  在济南,我们可以看到很多合作开发的楼盘,很多口碑,包括后期交付之后业主的反馈,并不是特别的正面。合作开发的楼盘品质都无法保证,更何况代建项目。

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  所以杨柳春风这个代建项目的由来,很大可能是拿地方虽然拿到了比较便宜的地块,但是觉得凭自己无法撬动这个项目,毕竟西客站也是竞争相当惨烈的一个片区,引入了蓝城代建,既能提升溢价,又能炒热区域价值,坐拥最大化利润,这一点无可厚非,可以理解。 copyright dedecms

  代建之所以饱受质疑,主要是因为受投资方的影响,其项目有非常大的不确定性。 内容来自dedecms

  合作开发的楼盘,尚且有种种弊端,更何况代建。在济南,失败的例子很多,这里不再一一列举。 内容来自dedecms

  无论是代建还是合作开发的楼盘,描述的前景可能是美好的,但是楼市里不要相信童话,实际交付标准才是检查房子好坏的唯一标准。我们也真心希望,杨柳春风能如同它描述的那样,交付的时候是美好的,业主满意的。毕竟济南购房者需要良心房企。 copyright dedecms

  但代建楼盘的最大敏感点就在于买家秀和卖家秀的区别,这也应该是购房者所应该重点关注的,毕竟买房不能只看效果图,这一点东部维权的楼盘业主应该最有发言权。

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  除去以上敏感点需要注意,剩下的敏感点都是小细节,但也应该注意一下,没有完美的楼盘,杨柳春风也不例外。

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  目前在售杨柳郡项目最南端的11#、12#、13#、14#楼紧临青岛路(青岛路为双向十四车道、未来通行车辆会非常多、可能存在一定噪音污染、汽车尾气污染),需要注意。

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  杨柳春风项目位于西客站片区的西北角,目前该片区处于开发中,杨柳春风周边略显荒凉。

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  目前项目周边商业、医疗、学校、产业配套较为匮乏。楼盘规模较大,建设成熟周期可能较为长久,未来入住一定时间段内可能周边环境很难有大幅改善。

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  跟其他项目一样,杨柳郡容积率略高,楼栋排布较为密集,存在不少居住公寓。杨柳郡项目(A-3地块一期)共14栋楼,其中6栋楼存在居住公寓。 织梦好,好织梦

  4号楼东单元东户第2层,西单元东户第2层;5号楼西单元西户1至5层,西单元东户1层,东单元西户1层;6#东户1层;8号楼东户1至6层;9号楼东单元西户第3至5层,东单元东户第3、第4层,9号楼1至2层;10号楼1至2层。 内容来自dedecms

  杨柳郡共6种户型:三室两厅两卫(123㎡)、四室两厅两卫(132㎡)、四室两厅两卫(152㎡)、四室两厅两卫(162㎡)、四室两厅三卫(186㎡)、五室两厅三卫(219㎡)。

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  6种户型各有优劣,布局还算合理,但参考君发现了一个明显的问题:部分户型的卫生间是暗卫。这一点存在于多个户型中,大家要注意,没有明窗,暗卫采光不好、通风差、易潮湿、易产生异味。这一点也是很多购房业主向参考君反馈的问题。 织梦内容管理系统

  从户型角度而言,杨柳村风没有找到一个亮眼的,或者说高端点的改善项目应有户型的样子。客观来说,项目有利有弊,杨柳春风外立面很漂亮,但为了外立面,户型肯定有所牺牲。需要注意的细节很多,比如上面这个162户型,虽然是个大户型,应该是改善客户的目标,但厨房明显偏小。 织梦好,好织梦

  很多购房者还是比较喜欢漂亮的外立面,因为这样看起来高大上,然而鞋子合不合适大概只有脚知道。在改善置业比较注重户型的当下,购房者买不买账暂且不说,但对项目而言绝对是减分的。 织梦好,好织梦

  对于西客站片区,参考君是看的好。根据规划,西客站片区被提升至前所未有的高度——济南城市副中心之一!

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  杨柳春风西侧,高手解谜独家,规划有国际医学中心、国家科学中心等组团。其中,国际医学中心的建设已经启动,片区内的山东第一医科大学正在建设。杨柳春风未来将被央企城、国际医学中心、国家科学中心等组团所包围,片区未来前景较好。

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  棚改之后的西客站,吴家堡的拆迁户买房热逐渐褪去,西客站片区整体回归正常,目前片区楼市竞争还是比较激烈的。杨柳郡均价约13000元/㎡-15000元/㎡,定价比较理性,在西客站片区有一定性价比,自住刚需小伙伴可以考虑,但要注意项目的实地情况,以及与西客站二手房对比;此楼盘配套学校尚未开始建设,急需学区配套的购房者慎重;投资群体可视资金宽裕程度而定。

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  杨柳春风的示范区确实让人心广神怡,坐在售楼处的座椅上,欣赏近在咫尺的中式建筑、江南园林,好像置身江南,遐想无限。当然,这是杨柳春风别墅的风光。 dedecms.com

  参考君想提醒的是,有多少购房者真正去工地考察之后才慎重做买房决定。以上为济南楼市参考团队颇为用心的实地探盘,希望对广大购房者有所帮助。

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